Een huis kopen met EPC E of F: waar let je op?

Bijgewerkt op 3 november 2026 · door Siemen Reynders, erkend energiedeskundige

Wat de renovatieplicht van je vraagt

Wie sinds 1 januari 2023 een huis of appartement met EPC-label E of F koopt, moet het binnen 6 jaar na het verlijden van de authentieke akte renoveren tot minstens label D. Dat bewijs je met een nieuw EPC na de werken. Haal je label D niet op tijd, dan riskeer je een administratieve geldboete van 500 tot 5.000 euro. De boete heft de plicht niet op.

Je weet het op voorhand: de verkoper moet de renovatieverplichting vermelden in de advertentie, in het compromis en in de authentieke akte. Bij een appartement geldt ze per wooneenheid, niet voor de gemeenschappelijke delen. De termijn werd verlengd van 5 naar 6 jaar, ook voor lopende overdrachten. Die verlenging is definitief goedgekeurd op 12 december 2025. Uitzonderingen, zoals beschermd erfgoed of sloop binnen de termijn, vind je in de gids over de renovatieplicht en op vlaanderen.be.

Checklist vóór je een bod doet

1. Vraag het volledige EPC op. In de advertentie staat verplicht het label of de energiescore (vlaanderen.be). Het attest zelf vraag je aan de verkoper of de makelaar. De eigenaar moet een geldig EPC op eenvoudig verzoek voorleggen aan een kandidaat-koper.
2. Controleer de datum en het type. Bij een verkoop moet er een EPC zijn dat opgemaakt is vanaf 2019 (vlaanderen.be). Bij een appartement heb je het EPC van de wooneenheid zelf nodig, niet dat van de gemeenschappelijke delen. Het attest beschrijft de woning zoals de energiedeskundige ze aantrof. Vraag na of er sindsdien iets veranderd is.
3. Kijk naar de score, niet alleen naar het label. Label D vraagt een energiescore van hoogstens 400 kWh/m² per jaar. Label E loopt van 400 tot 500, label F ligt daarboven. Een woning met score 420 zit dicht bij D. Een woning met score 800 heeft een veel grotere sprong te maken.
4. Lees de aanbevelingen. Rode en oranje aanbevelingen zijn prioritair. Bij een eengezinswoning staan er gemiddelde prijsindicaties bij, bij een appartement niet (uitleg bij het EPC).
5. Bekijk dak, muren, ramen en verwarming ter plaatse. Is het dak of de zoldervloer geïsoleerd? Zit er isolatie in de spouw? Welk glas zit er in de ramen, en hoe wordt de woning verwarmd? Vergelijk wat je ziet met wat in het EPC staat.
6. Bij een appartement: vraag naar de VME. Over dak, gevels en een collectieve ketel beslist de algemene vergadering. Vraag of daar werken besproken of gepland zijn.

Wat kost het om label D te halen?

Voor de BeterEPC-kostenstudie rekende ik EPC's van woningen die openbaar te koop stonden volledig opnieuw door. 149 attesten haalden de controle op de score, 73 daarvan hadden label E of F. Per woning zocht de rekenmotor het goedkoopste pakket werken dat label D haalt, in een vaste volgorde: eerst de schil, dan de installaties.

Goedkoopste pakket naar label D per woning. 'Vanaf' is de ondergrens van de prijsvork die de tool toont. Normale afwerking, incl. plaatsing en 6 % btw (renovatie van een woning ouder dan 10 jaar), prijspeil oktober 2026, zonder premies. Middelste helft: de helft van de woningen zit tussen die twee bedragen. Te weinig appartementen in de steekproef voor een eigen cijfer. Woningen die openbaar verkocht worden, zijn vaak ouder en slechter dan gemiddeld. Methode en beperkingen: kostenstudie label D.

79 % van de woningen met label E haalt label D met één ingreep. Bij label F volstaan één of twee ingrepen in 63 % van de gevallen. Dak isoleren zit in 74 % van de goedkoopste pakketten. Over alle stappenplannen in de studie kost dakisolatie mediaan vanaf € 6.300 en muurisolatie vanaf € 17.400, op dezelfde prijsbasis. Na het goedkoopste pakket is de mediane score 371 kWh/m². Wil je een beter label dan D, dan komen er werken bij. Welke werken een woning met label F naar D brengen, lees je in de gids van EPC F naar D.

Eerst isoleren, dan pas de installaties. Een warmtepomp in een woning zonder dak- en muurisolatie raad ik af. Isolatie maakt de woning ook luchtdichter: voorzie dan ventilatie, met toevoer in de leefruimtes en afvoer in keuken, badkamer en wc. Anders riskeer je condensatie en schimmel.

De renovatiekost laten meewegen in je bod

Een woning met label E of F koop je met een opdracht erbij. Tel daarom de kost van het pakket naar label D op bij de vraagprijs. Vergelijk dat totaal met woningen die al label D of beter hebben. Reken met de vork, niet met één bedrag: echte offertes hangen af van de afwerking, de toestand van de woning en de regio. De kostenstudie telt alleen werken die de energiescore verbeteren. Andere werken, zoals elektriciteit, keuken of badkamer, komen er nog bij.

Hoeveel lager je bod daardoor ligt, is een onderhandeling tussen jou en de verkoper. Daar geef ik geen advies over, en ook niet over je financiering. Bespreek met je bank vóór je bod of je de werken mee kan financieren. Vraag je notaris wat de renovatieverplichting betekent voor het compromis en de akte. Welke leningen de Vlaamse overheid aanbiedt, staat op Lenen voor een woning.

Reken niet op de EPC-labelpremie: die staat sinds 1 juli 2026 dicht voor nieuwe dossiers (vlaanderen.be).

Het EPC van de woning doorrekenen vóór je koopt

De aanbevelingen op het EPC tonen wat je kan verbeteren, maar niet welke combinatie van werken net label D haalt. Dat kan je zelf nagaan:

1. Vraag het EPC (pdf) aan de verkoper of de makelaar, en vraag of je het mag doorrekenen.
2. Upload het in BeterEPC. De tool leest alle bouwdelen en installaties uit het attest en rekent het opnieuw door volgens de officiële rekenmethode voor residentiële EPC's.
3. Je ziet per combinatie van werken het label en een prijsvork. Dat resultaat is gratis. Het volledige rapport (pdf) kost eenmalig € 39.

De tool werkt met residentiële EPC's vanaf 2019, van een huis of een appartement. Bij een verkoop is zo'n EPC verplicht, dus het attest van een woning die te koop staat, past normaal gezien. Een simulatie verschijnt alleen als de herberekening de score op het attest dicht benadert. Bij 150 van de 157 attesten waarop ik de tool testte (96 %), lukte dat. Het resultaat blijft een simulatie, geen officieel EPC. Makelaars kunnen BeterEPC ook bij hun advertenties zetten (voor makelaars).

Voorbeeld: een appartement met label F

Een appartement op de bovenste verdieping in Antwerpen, 98 m², bouwjaar 1959, met een collectieve stookolieketel, heeft een EPC van 658 kWh/m² (label F). Het dak erboven is niet geïsoleerd. Met die ene ingreep zakt de score in de tool naar 282 kWh/m² (label C), vanaf € 11.900 (incl. 6 % btw, prijspeil oktober 2026). Maar het dak is een gemeenschappelijk deel, dus de VME beslist. Als koper wil je dus vooraf weten welke werken je zelf kan doen en welke van de algemene vergadering afhangen. Meer daarover in de gids over de renovatieplicht voor appartementen.

Timing: 6 jaar na de akte

De termijn start op de dag dat de authentieke akte verleden wordt, niet bij het compromis. Verlijd je de akte in 2027, dan moet de woning ten laatste in 2033 label D halen, bewezen met een nieuw EPC.

• Vóór je bod: reken het EPC door en noteer welke werken nodig zijn.
• Tussen compromis en akte: vraag offertes, zodat je weet wat je echt betaalt.
• Vóór je verhuist: werken binnenin, zoals een hellend dak langs binnen isoleren, plan je het makkelijkst in een lege woning.
• Na de werken: laat een nieuw EPC opmaken door een energiedeskundige. Dat is je bewijs.