Renovatieplicht voor een appartement: wat moet je doen?

Bijgewerkt op 3 november 2026 · door Siemen Reynders, erkend energiedeskundige

Geldt de renovatieplicht ook voor je appartement?

Ja. Koop je sinds 1 januari 2023 een appartement met EPC-label E of F, dan moet je het binnen 6 jaar na het verlijden van de authentieke akte renoveren tot minstens label D. Dat is een energiescore van 400 kWh/m² per jaar of lager. De renovatieplicht, officieel de renovatieverplichting, geldt per akte en per wooneenheid. Dat is ook zo als je maar één appartement in een groot gebouw koopt.

De gemeenschappelijke delen vallen niet onder de plicht. Het gebouw als geheel moet dus geen label D halen. Toch bepalen het dak en de gevels rond je appartement mee de score op jouw EPC. Vlaanderen.be zegt het zelf: voor de renovatie kunnen werken nodig zijn aan delen van het gebouw die van alle eigenaars samen zijn.

Het bewijs is een nieuw EPC na de werken. Haal je de termijn niet, dan riskeer je een administratieve geldboete van 500 tot 5.000 euro, en de boete heft de plicht niet op. De uitzonderingen, zoals erfenis, beschermd erfgoed en sloop, staan in de gids over de renovatieplicht in Vlaanderen.

Je EPC verbeteren in je eigen appartement: wat kan je zelf?

In je eigen wooneenheid kies je zelf. Drie soorten werken liggen bij jou:

• Ramen: nieuwe ramen met HR++-glas of driedubbel glas.
• Ventilatie: een systeem C+ of een systeem D met warmteterugwinning.
• Eigen verwarming: heb je een eigen ketel, dan kan je die vervangen door een condenserende ketel, of de regeling verbeteren met een kamerthermostaat of een buitenvoeler.

Nieuwe ramen maken je appartement luchtdichter. Voorzie dan ook ventilatie: toevoer in de leefruimtes, afvoer in keuken, badkamer en wc. Anders riskeer je condensatie en schimmel.

Een warmtepomp raad ik pas aan als dak en muren geïsoleerd zijn. In een appartementsgebouw hangt die isolatie af van de algemene vergadering. Begin dus niet met een warmtepomp.

Twijfel je of een onderdeel van je appartement privatief of gemeenschappelijk is? Dat staat in de basisakte van het gebouw. Zo zijn ramen in sommige gebouwen gemeenschappelijk, of gelden er afspraken over het uitzicht van de gevel. Vraag het aan je syndicus voor je een aannemer vastlegt.

Wat moet via de algemene vergadering van de VME?

Het dak, de gevels en een collectieve ketel zijn gemeenschappelijk. Daarover beslissen de eigenaars samen, op de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars (VME). Wettelijk verplichte werken, zoals werken die nodig zijn voor de renovatieplicht, kan de algemene vergadering beslissen met een gewone meerderheid (50 % + 1).

Eenheidsprijzen in BeterEPC: normale afwerking, incl. plaatsing en 6 % btw, prijspeil oktober 2026, zonder premies. De tool toont een vork van ± 10 % rond prijs × hoeveelheid. Voor een collectieve ketel staat hier geen eenheidsprijs.

Het dak verdient extra aandacht. In de BeterEPC-kostenstudie zit dak isoleren in 74 % van de goedkoopste pakketten naar label D. Die studie telt vooral huizen. Bij een appartement op de bovenste verdieping is het dak een beslissing van de VME.

Voor appartementsgebouwen met minstens 2 wooneenheden bestaat er ook een EPC van de gemeenschappelijke delen. Dat toont hoe energiezuinig de gemeenschappelijke delen en de collectieve installaties zijn, en hoe ze beter kunnen. De gegevens ervan worden automatisch gebruikt in de EPC's van de appartementen.

Waarom je EPC geen prijs geeft, en BeterEPC wel

Bij een eengezinswoning toont het EPC gemiddelde prijsindicaties bij de aanbevelingen. Bij een appartement niet. Volgens vlaanderen.be vragen renovatiewerken bij appartementsgebouwen vaak speciale expertise, en zijn betrouwbare gemiddelde prijzen daarvoor niet automatisch te berekenen.

BeterEPC geeft wel een prijs. De tool leest de bouwdelen en installaties uit je EPC en rekent het opnieuw door volgens de officiële rekenmethode. Daarna rekent de tool elke combinatie van werken door, met het label en een prijsvork. Zo zie je wat je eigen werken opleveren, en wat het dak of de gevel erbij doet. Ik toon alleen een simulatie als de herberekening de score op je attest dicht benadert. Bij 150 van de 157 geteste attesten lukte dat (96 %).

Upload het EPC van je eigen appartement: een residentieel EPC vanaf 2019. Dat kan anoniem, zonder adres en zonder makelaar. Het EPC van de gemeenschappelijke delen rekent de tool niet door. Het resultaat is een simulatie, geen officieel EPC. Voor het bewijs bij de renovatieplicht heb je na de werken een nieuw EPC van een energiedeskundige nodig.

Is er een gemiddelde kost voor appartementen?

Niet in de BeterEPC-kostenstudie: daarin zaten te weinig appartementen met label E of F (1) voor een betrouwbaar cijfer. Bij een appartement hangt de aanpak ook af van de plaats in het gebouw, bijvoorbeeld of er een dak boven je appartement zit. Reken daarom op je eigen EPC. De cijfers voor huizen staan in de kostenstudie label D.

Voorbeeld: appartement op de bovenste verdieping

Een appartement van 98 m² op de bovenste verdieping in Antwerpen, gebouwd in 1959. De verwarming is een collectieve stookolieketel. Het EPC geeft 658 kWh/m² per jaar: label F. Het dak erboven is niet geïsoleerd. Doorgerekend in BeterEPC op 2 november 2026.

Eén ingreep, het dak, brengt dit appartement van label F naar label C. Dat is ruim onder de grens van label D. Maar het dak is een gemeenschappelijk deel: de eigenaar kan dat niet alleen beslissen. De sleutel ligt hier dus bij de VME. Ventilatie D kan de eigenaar wel zelf laten plaatsen.

Bedragen 'vanaf' zijn de ondergrens van de prijsvork in de tool: normale afwerking, incl. plaatsing en 6 % btw, prijspeil oktober 2026, zonder premies. Echte offertes kunnen afwijken. De stappen staan in de volgorde van het stappenplan van de tool.

Zo krijg je het dak of de gevel op de algemene vergadering

De plicht ligt bij jou als koper. Werken aan dak of gevel beslis je samen met de andere eigenaars. Een paar praktische tips:

1. Begin vroeg. Vraag je syndicus om het punt op de agenda van de algemene vergadering te zetten. Een beslissing, offertes en de uitvoering vragen tijd, en je termijn van 6 jaar loopt vanaf de akte.
2. Zoek medestanders. Wie sinds 2023 in het gebouw een appartement met label E of F kocht, heeft dezelfde plicht. Vlaanderen.be wijst er ook op dat weigeren de andere eigenaars weinig oplevert: verkopen zij later hun appartement, dan valt ook dat onder de renovatieverplichting.
3. Breng cijfers mee. Toon met een simulatie op je eigen EPC wat het dak of de gevel met jouw label doet, en wat de werken ongeveer kosten. Zeg er duidelijk bij dat het een simulatie is, geen officieel EPC.
4. Gebruik het EPC van de gemeenschappelijke delen. Dat toont hoe de gemeenschappelijke delen en de collectieve installaties beter kunnen. Vraag het aan je syndicus.
5. Laat de uitvoering beoordelen. De energiedeskundige controleert niet of de aanbevolen werken technisch uitvoerbaar zijn. Volgens vlaanderen.be is dat de taak van een architect of bouwprofessional. Vraag ook offertes.

En als de algemene vergadering nee zegt?

Kijk dan eerst wat je in je eigen appartement kan. Vlaanderen.be vermeldt ook dat een mede-eigenaar naar de vrederechter kan stappen om een beslissing van de algemene vergadering nietig te laten verklaren, als die hem persoonlijk nadeel berokkent. Laat je daarover juridisch adviseren: dat valt buiten wat een energiedeskundige kan beoordelen.

Wil je een appartement met label E of F kopen?

Kijk dan vóór je bod wat je zelf kan, en vraag of werken aan dak of gevel al besproken zijn op de algemene vergadering. Meer tips staan in de gids kopen met EPC E of F.